城市更新的舜泰实践：解码济南高新区产城人融合的创新密码

大众网记者曹博宇济南报道

在高新区车水马龙的舜华路旁，曾经令人头痛的“停车难”场景已悄然改变。4月13日，当记者步入舜泰广场智慧停车场时，智能引导系统正实时显示着余位信息，机械停车库的自动载车板精准升降，这个总建筑面积48,328.78平方米的空间，不仅承载着1000个机动车位和2500个非机动车停车位，更是拥有9475平方米的商业空间，这折射出济南城市更新范式的创新突破。作为住建部认证的典型案例，舜泰广场项目以“向下要空间”的智慧，演绎着新时代产城人融合的生动实践。

土地分层出让：破解城市更新的空间密码

在舜泰体育广场的绿茵之下，一场关于城市空间的革命早已展开。面对周边数万产业人群的停车刚需与用地红线束缚的双重困境，济南高新区创造性运用“土地分层出让”的方式，将地表体育用地与地下商业用地垂直分割。这种物理空间的“立体切割”并非简单的技术操作，而是制度创新的破冰之举：体育用地保持划拨性质确保公益属性，地下空间通过市场化出让实现商业开发，同时，企业也获得了可持续的运营空间。

这种“向上建绿地，向下造车场”的垂直开发模式，打破了传统平面扩张的路径依赖。通过机械式停车设备，项目将单车位面积压缩至常规车库的60%，地下三层深度仅相当于普通两层，既守住了泉水保护的红线，又实现了停车容量倍增。当城市更新遭遇土地资源紧约束，舜泰广场的项目实践证明，向地下要空间不是被动选择，而是主动作为的创新突围。

智慧停车系统：重构产业社区的运行逻辑

每天早高峰的舜泰广场，见证着智慧交通系统的压力测试。项目引入的智能调度系统，如同城市交通的“最强大脑”，通过实时监测各入口车流，动态分配停车路径。当A1口出现排队，引导屏即时提示转向C2口；机械车库的20个存取口形成内循环网络，配合预置等待车位，实现了每小时700辆次的吞吐能力，将取车时间将缩短至2分钟左右。这种“潮汐式”车流管理，精准匹配了商务区“早聚晚散”的出行特点。

更深层的变革在于资产运营模式的创新。采用钢结构替代传统混凝土楼板，使得机械车位成为可确权资产，打通了资产证券化的制度通道。引入山东高速的专业运营团队进驻，停车收入覆盖日常运维，商业租金反哺建设投入，形成了“建设——运营——反哺”的良性循环。这种市场化运作机制，破解了公共设施“财政依赖症”，为城市更新注入了持久动力。

商业生态再造：定义产业社区的活力基因

穿过智能停车区，9475平方米的地下商业街正上演着产业社区的活力剧场。南区快餐档口飘出午餐香气，东区健身房里白领挥洒汗水，北区粤菜馆的包厢传出商务洽谈声。日均6000人次的客流量，60家商户95%的出租率，印证着精准定位的成功：不是简单复制购物中心，而是构建“8小时+生活圈”。

工作日8点到15点，免费的运动场地，将人群自然导流至消费场景；智慧停车系统与商业动线无缝衔接，存取车的必经之路变身消费走廊。更具启示的是运营方对商户的“共生思维”，通过租金弹性调节、联合营销支持，帮助小店抵御市场波动，实现商户更迭的生态平衡。当城市更新从硬件改造迈向软件服务，舜泰广场正在书写产业社区商业的新范式。

产城人融合：描绘未来园区的理想图景

夜幕下的舜泰广场，足球场的射灯划破夜空，地下商业街的霓虹与写字楼的灯光交相辉映。这种空间场景的叠合，恰是产城人融合的具象表达。通过“地上运动+地下商业+智慧停车”的三维架构，项目实现了功能复合的化学反应。体育广场不只是景观配套，更是引流入口；停车场不只是泊车功能，更是消费触点。

更深层的融合发生在制度层面。政府、企业、运营方构建起“铁三角”协作机制：管委会破除制度壁垒，国企担当实施主体，专业团队负责市场化运营。这种协作模式，既保证了公共属性不走样，又激活了市场效率。当五大产业服务平台与商业配套形成生态矩阵，舜泰广场证明，产城融合不是物理叠加，而是要素的化学反应。

舜泰广场项目的启示价值，在于构建起城市更新的完整方法论：在制度维度，通过分层出让破解产权难题；在技术维度，运用智慧系统提升运行效率；在商业维度，培育适配产业特征的消费生态；在治理维度，建立政府——市场协作机制。这种系统化解决方案，为高密度产业区的更新提供了可复制的模板。

当前，全国有大量的产业园区面临配套老化问题，城市更新亟需从“大拆大建”转向精明增长。舜泰实践表明，存量时代的更新不应是财政的负重前行，而应是制度创新、技术赋能、商业重构的协奏曲。当越来越多的城市探索“向下要空间”，济南高新区的创新答卷，正为城市更新2.0时代标注生动注脚。

舜泰广场的城市更新项目，诠释着“有机更新”的真谛：不是推倒重来的颠覆，而是绣花功夫的精雕；不是单一功能的修补，而是系统生态的重构。当城市更新从宏大叙事走向微观创新，舜泰广场的实践，正在为济南高新区城市发展写下鲜活注解。